AZ 거주·CA 비거주자 / W‑2 + 이자 + 연금(1099‑R) + CA 부동산 공동소유 매도

1.사실관계

 1) 가구/거주: 부부 공동신고(MFJ), 애리조나(AZ) 거주자, 캘리포니아(CA) 비거주자

 2) 소득 구성: W‑2 근로소득, 이자소득, 연금(1099‑R), CA 소재 주택(여동생 부부와 공동소유) 매도

 3) 거주 사용: 여동생 부부는 해당 주택을 주거주(primary residence)로 사용 → 여동생 지분은 Section 121 요건 충족

 4) 해당 부부 사용: 해당 주택은 2nd home(주거요건 불충족) → Section 121 적용 불가

2.분석

1) 신고범위 및 원천

 -. 연방(Federal): W‑2/이자/연금 + 본인 지분의 부동산 매도이익을 Form 1040(8949/Sch D)로 신고.

 -. CA(비거주자 신고): CA 소재 부동산 매도이익(본인 지분)은 CA 원천소득으로 과세 → Form 540NR 신고 필수.

 -. 비거주자 매도 시 Form 593 원천징수(매매가 3.33%)가 통상 적용되나, 없었더라도 540NR로 정산 가능.

 -. AZ(거주자 신고): 전 세계 소득 과세 원칙에 따라 연방과 동일 소득 전부 반영.

2) 타주세액공제 구조 : CA→AZ 크레딧: AZ는 CA를 Form 309 ‘비(非)허용 주’로 분류하므로 CA 납부세액을 AZ에서 크레딧 불가.

3) 매도이익 계산(본인 지분 기준, 50% 예시 : 본인 지분 매도이익 = (판매가 × 50%) – (판매비용 × 50%) – [구입가 × 50%]

3.결론

 1) 해당부부는 연방 + CA 비거주자(540NR) + AZ 거주자 신고 모두 필요.

 2) CA 세금은 본인 지분의 CA 원천 매도이익에 대해 계산·납부(원천징수 없었으면 540NR에서 정산).

 3) AZ 신고에 동일 소득을 포함하되, CA 세액에 대한 AZ 크레딧은 불가(Form 309 비허용).

 4) Section 121: 여동생 지분만 적용, 본인 지분은 적용 불가.

 5) 이익 계산은 구매가 + 자본적 개선비(지분안분) 원칙, 유지보수는 제외.